近几年，为了调整资金需求，我国处所当局债务范围不停扩展，债务率及欠债率均处在较高程度，债务危害不停累积。2024年《当局事情陈诉》指出要兼顾好处所债务危害化解及不变成长，进一步落实一揽子化债方案，妥帖化解存量债务危害、谨防新增债务危害。REITs（不动产投资信任基金，根据召募方式，REITs可分为公募型及私募型）作为一种权益型融资东西，正逐渐成为鞭策城投公司转型的主要气力。于化解处所债方面，公募REITs因其可以帮忙城投公司优化现金流、盘活存量资产，还有可以促成城投公司运营模式的改变而被寄与厚望。但实践中，城投公司也面对着收益率、底层资产质量、合规性等挑战。那末，面临上述痛点又该怎样解决？公募REITs助力减缓处所当局债务危害公募REITs可促成城投公司天生可良性运转的现金流，减缓债务危害。北京中银状师事件所状师马丹丹注释道，公募 REITs 本色上是将流动性低的不动产经由过程资产证券化的情势改变为可变现、流动性强且较为优质的金融产物，这一产物经由过程公然召募资金撑持基础举措措施项目。企业可借助这类情势提早收受接管资金并继承投资，从而形成现金流良性轮回运转，这类方式可从底子上减轻当局的债务危害及资金压力。其暗地里的逻辑是，城投公司往往持有年夜量基础举措措施，重修设开发的实业模式也会致使城投公司面对较年夜的资金压力，基础设置装备摆设周期长、范围年夜，可是现金流的流动性较低，而公募REITs正好补足了这一点。北京市中伦状师事件所合股人魏轶东进一步指出，REITs有益在促成城投公司的功效从以投融资为主，转型为处所基础举措措施专业化运营主体。城投公司需要持有年夜量谋划性资产。当前，一些城投公司为满意 335 尺度（非谋划性资产，城建类资产占总资产比重不跨越30%；非谋划性收入，城建类收入占总收入比重不跨越30%；财务补助占净利润比重不患上跨越50%），对于其谋划规模的资产举行调解，纳入了一些谋划性的资产，好比水电气、公路、保障性租赁住房、消费基础举措措施等，这些资产刚好是公募REITs底层资产所能涵盖的，对于在将来城投公司培育切合公募REITs退出前提的底层资产来说，是很年夜的资产池。作为一种立异型金融东西，公募REITs是对于生意业务所产物系统中股票、债券、基金与衍生品、资产撑持证券产物的增补。那末，公募REITs与其他金融东西如直接股权融资、ABS、PPP等比拟，于城投债化解中有哪些优错误谬误呢？马丹丹认为，公募REITs有着强迫分红、收益稳健、资产治理专业化、权益融资渠道广等上风，可以实现持久资产配置，是以于城投债化解上上风较着。可是，公募REITs对于在底层资产的审核尺度较为严酷，可能不合用在所有城投公司，特别是那些没有优质资产及资产范围不达尺度（ 958 号文划定，初次刊行公募REITs对于应的基础举措措施项目当期评估净值原则上应不低在10亿元）的城投公司，而直接股权融资及PPP则不会触及到此类繁杂的生意业务布局以和严酷的资产审查环节，从时间成本及操作流程的繁简水平上相对于有上风。盘活存量与防控隐性债务的均衡盘活处所当局或者相干城投公司持有的存量资产是应有之义，但也要提防处所当局隐债危害。于魏轶东看来，我国奉行公募REITs的初志于在盘活我国重大的不动产资产，从这个角度来讲，盘活处所当局或者相干城投公司持有的存量资产也是应有之义，但也要提防处所当局的隐债危害。好比，国办发〔2022〕19号文《关在进一步盘活存量资产扩展有用投资的定见》中夸大，依法依规稳当有序推进存量资产盘活。严酷落实提防化解处所当局隐性债务危害的要求，严禁于盘活存量资产历程中新增处所当局隐性债务。此外，生意业务所的相干划定也明确要求公募REITs原始权益人向基础举措措施基金让渡项目股权时，该当切合处所当局性债务治理的划定，不患上新增处所当局隐性债务。北京年夜学国度成长研究院助理传授、北京年夜学数字金融研究中央研究员胡佳胤进一步增补，REITs对于底层资产的收益率及现金流有必然要求，而处所当局于已往十几年所形成的显性及隐性债务的暗地里可能还有是公益性较强的基础举措措施投资设置装备摆设项目，如棚户区革新等与房地产紧密亲密相干的项目，但这种项目于当前形势下未必有很好的收益远景。以是，REITs扩容的一年夜障碍多是底层优质资产的缺少。假如没有优质资产或者者增值潜力作为支撑，成长REITs也比力难。即便暂时帮忙化解了处所债务危害，极可能也只是把危害转移给了投资者，将来仍有隐患。城投公司刊行公募REITs的留意事项提高资产收益率以满意刊行要求，看重资产质量，搭建适合的平台作为原始权益人。面临上述挑战，魏轶东建议城投公司要做好如下几项事情：一是经由过程资产重组或者增强运营等方式提高资产收益率，以满意公募REITs的刊行要求。二是要看重资产的质量，由于年夜量的城投资产于正当合规方面存于着瑕疵，然而，公募REITs对于底层资产的正当合规性及可让渡性要求很高。三是搭建适合的平台作为原始权益人，并做好相干债务及争议的断绝。马丹丹则暗示，假如拟申报REITs的底层资产早期基本切合要求但有极少量细微瑕疵，可以将资产转入pre-REITs项目举行重点培育，加紧梳理并化解资产瑕疵。此外，拟作REITs的资产需要自力区别，与其他原始权益人名下的资产支解开，为后续底层资产的整合做预备。从法令角度来讲，申报公募REITs至少要切合羁系划定的硬性前提，好比基础资产规模及权属需要清楚明确，地盘利用权等权属问题需要正当合规，并需要思量触及国有资产让渡及出场生意业务时该怎样处置惩罚。末了，从设置装备摆设项目早期立项到申请审批、设置装备摆设施工、竣工、验收、环评等所有步伐及阶段，城投公司要确保所有手续均正当且齐备，确保作为基础资产举行让渡时不受限定。-304am永利